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通州區自然資源和規劃局發布

關于通州區集體商業建設用地入市的通知

暫行辦法政策解讀

明確農村集體經營性建設用地入市程序和規則

《通州區集體商業建設用地入市暫行辦法》政策解讀

一、該方法制定的背景和意義

為深入貫徹落實中央和省、市政府關于農村土地制度改革的政策和部署村口牌樓，建立健全城鄉統一的建設用地市場，推動集體經營性建設用地入市依法有序推進，根據《江蘇省自然資源廳關于印發《江蘇省集體經營性建設用地入市暫行辦法》的公告》要求，制定《通州區暫行辦法》（以下簡稱《暫行辦法》）。

探索建立與國有建設用地同權、同價、同責的集體經營性建設用地市場準入制度，有利于盤活土地要素，加快鄉村振興步伐。 是深化農村土地制度改革的重要組成部分，對于統籌城鄉土地發展具有重要意義。 對利用、保護農民土地產權、促進城鄉一體化發展、促進鄉村振興具有重要意義。

2、目標任務

通過開展集體經營性建設用地入市試點，明確農村集體經營性建設用地入市范圍、模式和程序農村建設用地土地租賃合同，建立市場交易規則和服務監管制度，建立公平合理的土地市場秩序。增值收入分配機制，推動建立“同權同價、流轉順暢、利益共享”統一的城鄉建設用地市場，探索相關工作銜接機制，把試點作為重要任務探索通州區全面開展集體商業建設用地入市的路徑和改革辦法。

三、主要內容

第一章 總則

通州區范圍內農村集體經營性建設用地入市適用本辦法。 規劃用途為工礦倉儲、商業服務、養老、旅游等農村集體商業建設用地，不包括農村宅基地和商品房開發用地。

第二章 市場進入者

主體是具有土地所有權的農村集體經濟組織農村建設用地土地租賃合同，包括鎮、村、小組農民集體。

第三章 市場準入范圍

依法取得并符合工礦倉儲、商業服務、養老、旅游等規劃的農村存量集體商業建設用地農村石牌坊，尚未辦理農用地或未利用地轉用手續的，必須先完成轉換程序，并執行相應的補償程序。

第 4 章 如何進入市場

轉讓、租賃、出資（入股）等有償使用方式。 最長使用年限不得超過同類型國有建設用地的最長使用年限。

第五章 市場準入程序

本次交易原則上采取掛牌形式。 市場進入主體或其授權委托人應當制定市場進入計劃。 方案由集體經濟組織集體研究決定，公告無異議后形成市場準入決定。 市場準入主體應當向屬地政府、區人民政府逐級提交市場準入申請。 自然資源和規劃部門牽頭召集地方政府和部門對已申請入市的地塊進行聯合審核。 自然資源和規劃部準備土地上市申請，并提交政府批準。 政府批準集體經營性建設用地進入市場。 在江蘇省土地市場網、地方土地市場及相關媒體上發布交易公告。

集體商業建設用地使用權轉讓、租賃交易完成后，自然資源部門將出具《交易確認書》。 經公告無異議后，雙方簽訂《轉讓（租賃、作價投資）》合同。

第六章 轉讓、租賃、抵押

集體經營性建設用地轉讓、租賃、抵押按照國有建設用地二級市場管理。 租賃土地抵押必須取得所有權人的書面同意。

第 7 章，收入管理

區財政部門應當設立農村集體經營性建設用地入市專戶，所有交易資金均納入專戶管理。

發生交易時，土地增值收益調整資金必須劃入區財政專戶。 調整資金是指農村集體經營性建設用地入市再流轉時從土地增值收入中收取的資金。 調整資金按照非稅收入管理，實行收支兩條線。

若通過轉讓方式入市的，將根據交易價格逐步繳納調整費。 轉讓價款每畝100萬元（含100萬元）以內的部分，按增值收入的5%繳納； 出讓價中每畝100萬元以上200萬元（含）部分按增值收入的10%繳納； 轉讓價款每畝200萬元以上的部分，按增值收入的15%繳納。 若企業通過租賃、作價出資（入股）方式入市，則以租金和股價合計作為入市收入，并支付增值收入的20%。

轉調調整費根據增值收入累進征收。 例如，增值稅收入50%以內（含50%）的部分，按10%繳納； 增值收入50%以上100%（含100%）部分按20%繳納； 100%以上的收入按30%繳納。

農村集體經濟組織進入集體經營性建設用地市場取得的凈收入歸農村集體經濟組織所有，并在集體經濟組織內部合理分配。 主要用于社會保障、改善基礎設施、改善農村公共服務等公益性事項。

建立集體經營性建設用地入市收入輔助賬戶，納入農村集體資產統一管理，嚴格按照規定分配和使用。 在：

村內其他集體經濟組織進入市場的，凈收入的10%歸村集體留用，歸村集體所有，用于村內公益性支出； 其余按照農村集體資金和資產資源管理有關規定管理；

（二）鄉鎮集體經濟組織入市的，其所得收益應當主要用于轄區內農村基礎設施建設和民生工程等支出。