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20世紀90年代以來，全國范圍內出現了大量擅自流轉、出讓、出租農村集體土地使用權用于非農建設的現象。 土地承租人直接與集體土地所屬村委會簽訂土地租賃協議，然后建造房屋自用或轉租給他人獲取收益。

但現階段，國家法律不允許農民集體土地使用權出讓、轉讓、出租用于非農業建設。 《土地管理法》第六十三條規定：“農民集體所有的土地使用權不得轉讓、出讓或者出租用于非農業建設；但是，符合土地利用總體規劃，取得建設用地的企業依法因破產、合并等原因導致土地使用權依法轉讓的情形除外?！?因此，農民集體所有的土地使用權一般不能轉讓、出讓或者出租用于非農業建設。 農村集體經濟組織與其他單位或者個人以土地使用權入股、合資等方式共同舉辦企業的，必須使用鄉（鎮）土地利用總體規劃確定的建設用地，須向縣級以上地方人民政府土地行政主管部門報告。 主管部門提出的申請，由縣級以上地方人民政府按照省、自治區、直轄市規定的審批權限批準。 其中，涉及占用農用地的，還須辦理農用地轉用審批手續。

企業未按照上述規定租賃集體土地用于非農業建設的，雙方簽訂的《土地租賃合同》也將因違反國家法律的強制性規定而成為無效合同。 因此，在簽訂集體土地租賃合同獲取企業經營用地時，需謹慎對待，盡量避免相應的法律風險。

但如果仍然按照土地管理法的規定石牌樓，上級政府將首先征用土地，將土地性質由農民集體所有變為國有，然后轉讓為建設用地。 這個過程很復雜，環節也很多。 完成一個項目通常需要兩年的時間。

近年來，一些地區逐步放寬集體土地流轉限制。 2001年2月和6月，長城分別在蘇州和安陽召開了兩次土地制度創新試點工作座談會石頭牌坊多少錢，成立了河南新鄉、江蘇安陽、江蘇蘇州、昆山、安徽蕪湖、上海南匯、浙江湖州、福建古田、廣東深圳等多個集體建設用地流轉試點地區，此舉是我國現行土地管理法的重大突破。 各試點地區也相繼出臺了相關管理辦法，如《廣東省關于實施農村集體建設用地使用權流轉的通知》、《北京市農民集體建設用地使用權流轉試點辦法》 、《安徽省集體建設用地有償使用及使用權轉讓試行辦法》等。這些地方文件明確規定，集體建設用地可以采取出讓、出讓、抵押、租賃等方式轉讓，并規定了轉讓條件、轉讓審批程序等

地方政府制定的這些文件中關于土地流轉的主要規定如下：

（一）轉讓條件

各地方性法規規定的轉讓條件包括：

一、所有流轉的農村集體建設用地必須符合土地利用總體規劃。 位于城市、村、鎮規劃區內的，應當符合城市規劃和村鎮建設規劃。

2、建設項目按照國家法律規定需要批準的，應當依法取得項目批準。

3、權屬合法、清晰、無爭議。

轉讓的集體建設用地必須依法確認權屬，明確集體土地所有者和土地現有使用者，不得與周邊土地所有者和土地所有權發生爭議。用戶，并且區域必須準確。 為避免糾紛發生，多數地區對需要流轉的集體非農建設用地先行確權、登記、核發證書，并明確規定“未經批準不得核發集體土地所有權證”。登記。” 《流轉》（《安陽市集體建設用地流轉管理試行辦法》）。

4、流轉的必須是現有集體建設用地，不得為農田等集體土地。

出讓的土地必須依法批準為建設用地或者已經依法轉為建設用地。 農用地轉為集體建設用地的，必須按照用途管制的要求進行申請并嚴格審批。 農用地不得擅自流轉。 進行轉賬。

五、嚴格限制集體建設用地出讓用途

流轉的集體建設用地可用于興辦各類工商企業、建設公共設施和公益事業、建設農村村民住宅等。取得集體建設用地的單位和個人應當按照用途使用土地。區、縣人民政府建設用地批準文件中載明的，不得隨意變更。 通過出讓、轉讓、租賃取得的集體建設用地不得用于商業房地產開發和住宅建設。

（二）轉讓方式及期限

各地規定的集體建設用地出讓方式包括以下幾種：

1、出讓：是指集體土地所有者將一定期限的集體建設用地使用權轉讓給土地使用者，土地使用者向集體土地所有者一次性支付土地出讓金的行為。 出讓方為集體經濟組織農村建設用地土地租賃合同，受讓方取得集體出讓建設用地使用權。 集體建設用地使用權出讓的最高年限不得超過同類國有土地使用權出讓的最高年限。

2、租賃：是指集體土地所有者或者農村建設用地使用權人作為出租人，將其集體土地的建設用地出租給承租人，承租人向出租人支付租金的法律行為。 租賃期限不得超過合同法規定的租賃合同最長期限20年。 農村集體建設用地租賃在城鄉結合部較為普遍，一般用于工業園區、集貿市場、建材、家電、花卉等市場建設。

3、轉讓：是指允許集體建設用地使用權人再次轉讓集體土地使用權的行為。 轉讓方為本次轉讓前的原權利人。

4、價出資或入股：是指集體土地所有者將一定期限內集體建設用地使用權的預期收益折算為股份，投資建設項目，然后按照規定獲取利息或參與分紅的行為。合同。

5、合作、聯營：集體土地所有者以一定期限的集體建設用地使用權為條件，與其他單位或者個人合作、共同經營，共同舉辦企業。 其中，土地固定收益的征收與集體建設用地租賃類似； 根據企業經營狀況征收土地收益，與集體建設用地使用權的計價、投資（入股）類似。

6、抵押：集體建設用地使用權抵押，是指集體建設用地使用權人通過轉讓、租賃等方式取得的集體建設用地使用權，作為集體建設用地使用權，不轉讓集體建設用地占有權。土地使用權。 為債務提供擔保的行為。 根據《擔保法》的相關規定，集體土地（含建設用地）使用權本身不能單獨抵押，只有兩種情況除外：（一）承包荒地的土地使用權； （二）農村土地使用權 以（鎮）、村企業的廠房及其他房屋建筑物作為抵押，并以其占用范圍內的土地使用權作為抵押。 實踐中，各省普遍規定集體建設用地使用權可以抵押，但必須向市、縣人民政府土地管理部門簽訂抵押合同并辦理抵押登記。 對于集體建設用地使用權抵押融資，大部分地區采取了相對保守的管理方式。 一般來說，融資主要通過建筑物及地上附著物抵押貸款、土地聯名抵押等方式進行。 土地單獨抵押的，抵押土地集體土地所有者必須出具同意抵押的證明。

依法取得的集體建設用地使用權可以通過轉讓、轉租等方式再次轉讓。 但為避免集體建設用地使用權炒作，部分地區限制集體建設用地使用權轉讓。 例如，安徽省規定“集體建設用地使用權應當有償使用合同”，規定投入開發建設的資金必須達到項目建設總投資的25%以上才能轉讓。

此外，各地地方規范性文件均規定了集體建設用地使用權“房地一體”出讓原則。 例如，《安徽省集體建設用地有償使用及使用權出讓試行辦法》第二十五條規定：“集體建設用地與房屋、土地融為一體”。 建設用地使用權轉讓時，該土地上的建筑物及其他附著物一并轉讓； 集體建設用地上的建筑物及其他附著物轉讓時，其占用范圍內的集體土地使用權也隨之轉讓?！?/p>

（三）具體審批程序和程序

集體建設用地使用權轉讓的審批程序因地而異，但一般分為兩個程序，一是初次轉讓程序，二是再轉讓程序。

一、集體建設用地使用權初次轉讓程序：

（一）土地所有權人向土地所在地國土資源局（分局）提出轉讓請求，并經三分之二以上村民會議或者三分之二以上村民代表決議通過同意集體建設用地使用權和集體土地所有權證轉讓。 申請經區（市）縣人民政府審核同意后農村建設用地土地租賃合同，由區（市）縣國土資源局（分局）出具劃轉批準函。

（二）土地所有者取得出讓批準函后，雙方簽訂集體建設用地使用權出讓合同。

（三）土地使用者持同意轉讓的決議、同意轉讓的批準函、集體建設用地使用權轉讓合同等文件，向國土資源局（分局）申請土地使用權登記土地所在地縣（市）的土地登記機關核發集體建設用地使用證。

2、集體建設用地使用權流轉手續：

（一）集體建設用地使用權再次轉讓的，轉讓雙方應當持集體建設用地使用證、原出讓合同和重新轉讓合同，向原登記機關辦理變更登記、抵押登記等手續。轉讓合同等文件。

（二）集體建設用地使用權轉讓時，地上建筑物及其附著物一并轉讓； 地上建筑物及其附著物轉讓時，集體建設用地使用權也隨之轉讓。

（三）集體建設用地使用權再次轉讓時，原轉讓合同約定的權利和義務隨之轉移。

以北京市集體土地使用權流轉為例，北京市農村土地流轉需要辦理以下手續：

（一）首先明確擬出讓土地的性質。 流轉土地必須是集體建設用地。

（二）必須召開村民代表大會，轉讓申請須經村民代表大會三分之二以上村民同意簽字后方可生效。

（三）承租人（開發商）的建設項目必須受長城和長城限制，必須符合城市建設總體規劃和土地利用總體規劃。

（四）涉及農用地、未利用地的，須先經市政府轉為建設用地。