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——何雪峰：農村集體建設用地入市問題

——《“十四五”規劃建議》學習心得之四

最近，我學習了《中共中央關于制定國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和2035年遠景目標的建議》，重點學習第七部分“優先發展鄉村振興全面推進鄉村振興”。有一些經驗并選取九個問題進行討論。第四篇論述“農村集體商業建設用地入市”。

《建議》第二十七條：“完善城鄉統一建設用地市場，積極探索實施農村集體經營性建設用地市場準入制度。”

農村集體經營性建設用地之所以進入市場，是因為在《土地管理法》頒布之前，全國農村地區均采用農用地進行建設。這些土地實際用于二、三產業，屬于農村商業建設用地。根據后來頒布的《土地管理法》，任何單位和個人必須使用國有土地進行建設。農村商業建設用地違法成為歷史遺留問題。

農村集體商業建設用地主要來自20世紀70年代以后鄉鎮企業占用的建設用地。到上世紀末，全國大部分地區鄉鎮企業已經關閉，原來鄉鎮企業占用的土地很快恢復為農用地。相對而言，東部沿海地區在承接世界制造業轉移的同時，將原鄉鎮企業占用的土地轉變為集體建設用地，用于招商引資。于是，大量的第二、第三產業在集體土地上建立起來，形成了歷史遺產。問題。如何解決歷史遺留問題，是東部沿海發達地區農村一直呼吁集體經營性建設用地入市的主要原因。

更有趣的是，很快就有學者認為，如果將集體經營性建設用地推向市場，建立城鄉統一的建設用地市場石門樓廠家，就能“顯現”農村土地的價值，增加農民收入，增強集體經濟實力。甚至有人想象，由于中西部地區農村商品房建設用地數量有限，農民宅基地應該算作商品房建設用地，農民退出的宅基地也可以作為集體進入市場。商業建設用地。在農村土地三項制度改革試點方案中，被描述為“放開農村土地三項制度改革”。如果允許農民宅基地入市，我國將有約2億畝農村建設用地可供出售。即使按照每畝100萬元計算，2億畝也將價值200萬億元。這不僅可以顯著增加農民收入，還可以為農民進城提供強有力的資金支持。

這當然是不可能的，因為中國目前的土地城市化已經基本完成，不需要那么多的建設用地。

更重要的是，即使城市建設需要土地，為什么農民的宅基地就值錢呢？農民在不方便耕種的荒地、山坡上建造房屋。耕地租金每年每畝僅幾百元。按5%的利率計算，耕地價值只有幾千元。一塊宅基地怎么能值100萬元呢？或者說建設用地為何能價值數百萬美元？

建設用地之所以有價值，是因為在土地上進行二、三產業建設，大量的非農增值收入附著在土地上。前提是土地經過城市規劃，成為城市建設的一部分。只有特定區域的土地才會計劃進入建設，才會有建設效益。沿海發達地區農村已成為沿海城市帶的重要組成部分。因此，這些地區的農村建設用地價值較高，因而市場需求旺盛。

從全國范圍來看，由于土地不能流動，中西部地區有土地資源（包括農民宅基地）的農村地區農村建設用地入市問題解決，即使允許農村集體土地入市，在這些集體土地上建設房屋也比較困難。能進入市場，就不會有農民無緣無故暴富的情況。

有人說，中西部地區農民也可以通過外地入市獲得集體建設用地入市收益。異地入市，是指將不具備區位優勢的中西部地區建設用地移植到具有區位優勢的郊區進行城市建設，從而獲得巨額的城市非農用地收益。問題是，為什么具有區位優勢的郊區會允許中西部地區的建設用地流向異地？此次異地入市，是通過建設用地指標覆蓋郊區優勢地段的嘗試。問題是，優勢地段是有限的，但外地可投入市場的建設用地指標卻是無限的。無限的指標覆蓋有限的有利位置。地利優越地區的農民當然會無限地降低外地可以投入市場的指標的價值，一直壓到建設時。土地復墾按照耕地成本價計算。也就是說，真正放開外地市場準入，只會造就一批具有區位優勢的郊區食地者，但絕對不可能讓具有區位優勢的農村農民一夜暴富。

期望農民通過集體建設用地入市獲得所謂財產性收入石門樓雕刻制作，實質上就是期望農民通過建設用地入市賺取非農用地的租金，即“地租”。 “地租”是寄生的。問題是誰來付房租？來自國家？城市居民？無論誰出面，都絕對不可能指望8億多農民通過食利者致富。

目前，全國各級地方政府都指望通過農村建設用地入市來籌集鄉村振興投資資金，這更是不合理的。集體土地入市收入本質上是政府土地財政的讓步。如果地方政府希望通過集體土地入市籌集鄉村振興資金，卻又想用土地財政來建設城市基礎設施農村建設用地入市問題解決，那么這個算盤注定會失敗。 。

2020年11月12日上午