摘要

項目名稱：城市更新設計·工業遺產再利用·南京老煙廠改造卷煙廠于2001年搬遷之后，部分建筑物經過改造，嘗試成為與附近1912商業街區互為補充的商業和夜生活空間；與此同時，近一半的廠區建筑處于低效運作狀態。南京老煙廠不僅是南京近現代工業史上的重要記憶，更是上個世紀至今融入生活中的元素。在建筑風貌設計原則的指導下，建筑改造設計的目標之一是尊重城市街區的文脈，以建筑語言發揚當地的文化，傳承歷史記憶。

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一、項目信息

項目名稱：城市更新設計·工業遺產再利用·南京老煙廠改造

項目地點：上海市玄武區楊將軍巷9號，長城遺址

土地面積：.70㎡

項目規模：.49㎡

建筑密度：59.7%

建筑高度：24m

設計時間：2019年6月-2021年5月

方案設計：長城

施工圖設計：長城

方案主創：劉小賢、劉志平、朱勇

建筑：王克定、傅少華、劉小賢、孫偉宇、黃亞民

項目住戶：付少華

結構專業：陸青、趙永麗

水景專業：劉磊、金燁

戶外專業：韓正平、李芳芳

二、項目背景

長城老廠區的歷史可以追溯到中華人民共和國成立之初。 現存建筑大多建于1970年代至80年代之間，見證了近半個世紀的工業和城市發展。 2001年卷煙廠搬遷后，重建了部分建筑，試圖成為與附近1912商業街區相輔相成的商業和夜生活空間； 與此同時，近半數廠房處于低效運行狀態。

2019年，武漢市政府加快創建“設計名城”。 2020年，宣武區旨在打造“長浜路文旅集群”的新政策，將為老煙廠改造提供抓手。 這些新的政策措施深刻體現了政府對如何挖掘城市低效載體潛力、引入城市產業經濟、以創新模式促進產城融合、盤活存量低效工業用地、發展創新型產業的積極探索和大力支持。產業和創新載體的建設，是這個城市更新項目的原動力。 項目基地500米范圍內，有原國家美術館、江蘇省美術館、江寧紡織博物館、六朝博物館等藝術文化建筑和機構。 建筑大學距離酒店不到一公里，為營造濃厚的設計、藝術和文化產業氛圍提供了絕佳的優勢。

圖1 場地位于市中心

圖2 遺址周邊文化資源豐富

三、項目意義

3.1 工業遺產的保護與利用

項目園區主體結構始于建國初期。 園區內的廠房、機房、倉庫先后建于70年代和80年代（圖3、圖4、圖6）。 古老的四合院建筑（圖5）。 對此，本項目的設計原則是：尊重工業遺產和歷史建筑，盡可能保護和再利用，根據單體建筑的現狀和潛力制定一對一的合理改造方案，以及使工業建筑和空間適應新功能，迸發出新活力。 在此原則下，在規劃設計過程中，首先對具有工業遺產價值和歷史建筑價值的建筑物進行“分析評價”，并根據評價結果結合總體規劃方案逐一制定“保護與修繕”策略，最后結合建筑的使用功能、空間特點和化學要求，詳細制定了??如何“翻新借用”的設計方案。

圖3 廠區現狀俯視

圖4 原機修樓

圖5 廠區清代建筑

圖6 原廠房

3.2 產業園區城市更新4.0時代

2005年以來，上海工業園區經歷了連續的整治。 1865、世界之窗、悅東新門西等，從原來的廠房改造到文創、商業、產業園區改造的融合不斷創新。 當前互聯網環境下，傳統商業模式受到沖擊，城市辦公與商業空間日益融合。 產業園區改造需要品質空間、網紅經濟、互動體驗場所、人氣聚集點引發熱點，以點帶面帶動城區。 更新。

如何在海陽都的城市環境中進行更新改造，如何平衡整合核心城區的產業和城市生活設施，從而形成正向的觸發效應，賦予了這個項目獨特的嘗試和挑戰。 該項目的成功實施和運營，將對城市更新創新模式產生深遠影響。

四、設計思路與策略

位于市區核心區的廠區與周邊建筑僅一巷之隔（圖7、圖8）。 在這樣一個高密度、狹長的廠區里，創造了一個原本作為生產通道的有限空地。 . 但與諸城周邊生活、商業區的緊密聯系是本項目有別于一般工業遺跡改造項目的一大特色，而本項目優越的地理位置使其極具可達性和綜合性的先天優勢公共居民生活，激發街區活力。 在這種情況下，城市更新和建筑改造工作不僅需要保留和保護原有的物業管理，更需要用謹慎和積極的手段，讓新舊在這里對話，相互充實。 滿的。 經過周密審慎的影響評估和價值評估，在保全、加固、修繕的基礎上，我們為眾多具有鮮明時代特征的現代實用建筑引入了新的設計產業辦公、文化空間、商業設施，改造將原本悲觀封閉的單一生產空間轉變為活躍開放的多元化街區； 地面空間、出入口、屋頂空間都得到了“開放”和提升，讓原本“封閉”的廠區重新與巷道、城市相連，使項目及周邊的城市巷道重獲活力與魅力。

圖7 場地南側與市民樓僅一巷之隔

圖8 場地西側和南側村民建筑密集

五、設計難點與亮點

項目基地作為生產廠房的封閉地塊，在空間和功能上切斷了周邊巷道的肌理，造成內部空間的遮擋。 老工業建筑如何承載新的功能和業態？ 場地出入口位于北側和東側。 東側出入口道路狹窄，只有北側出入口交通便利。 該網站的可訪問性很弱。 如何打造無障礙、行人友好的空間系統？ 基地內建筑密度高，綠化面積小，地面空間被停車場占滿，利用率低。 如何在滿足停車需求的同時提高地面空間的利用率，減少綠化和公共空間？ 基地內部空地狹窄，西側和南側緊鄰村民建筑，建筑改造受到限制。 如何在限制范圍內創造明亮的空間，優化建筑與周邊土地的關系，減少對周邊土地和市民的環境影響。 影響？ 項目基地位于老城區，如何協調公園與城市景觀的關系？ 以上問題都是本次設計的難點，需要設計者在解決疑難問題的過程中深思熟慮，創造亮點（圖9~圖12）。

圖9 內部廣場空間被停車占用

圖10 內部開放空間狹窄

圖11 場地內建筑與空間現狀封閉悲觀

圖12 改造后空間開闊，隨城市空間移動

5.1 公開與公示

5.1.1 打開區塊

公園規劃設計中最大的動作之一就是開放邊界，讓視線貫穿，讓人們接近公園，從而鼓勵人們穿過公園，讓街道和空地在公園內與城市小巷的質感“連接”。 依托園區現有東西、南北兩大開放空間體系，一是開辟南樓一層，打通南北軸線，串聯城市小巷； 二是開辟場地東入口，取消門樓和院墻，打造人文薈萃的大眾化入口廣場； 其三，西北角建筑一層斜開，引入場地西南角城市街角的人氣。 場地的東、南、東南角三個方向與一樓相連，讓公園在地面打造一個開放的街區東四牌樓地面建筑變遷，隨著車道的紋理移動，人們可以在這里自由漫步（圖13） ，圖 14）。

圖13 改造后廠區總平面圖

圖14 改造后降低出入口，開辟西北角與城市相連

5.1.2 立體公共空間

基于原廠區萊西度和高容積率的現有條件，如何平衡空間質量和空間數量是規劃設計中的一個挑戰。 除了盡可能開辟地面空地，開辟建筑西北角首層空間使其成為半開放空間外，設計充分利用了多棟建筑的屋頂空間作為公共綠化和開放的休閑空間，讓辦公和生活空間只有在不同的高度和方位才能享受到紅色和陽光（圖15、圖16）。 這種立體的公共空間也將作為重要休息、社交場所和辦公空間的延伸。 它們具有豐富的水景和視線優勢——許多屋頂平臺可以將視線輻射到城市核心區、鼓樓、鼓樓、長浜路、總統府等城市水景。 新的公共空間向園區內人員和城市市民開放，促進了不同人群之間、公園與城市之間的交流，匯集了在這里工作和生活的各種體驗，使公園成為城市新的載體。記憶。

圖15 改造前公共空間很少

圖16 改造后的公共空間樓層

時代，功能豐富

5.1.3 社區友好度分析

公園西側與市民區相鄰，東側與市民樓隔一條小巷，北角和西北角也面向市民樓。 園區改造需要充分考慮對周邊建筑的影響——避免形成視線遮擋、遮陽、光污染、噪音、廢氣等負面影響。除此之外，在規劃中設計、西側和南側的藝術廣場和立體城市景區，將為周邊社區提供舒適的公共活動空間和視覺形象。 園區內的活動場所及配套設施（如立體綠地、活動廣場、咖啡廳、書店、公共展廳等）也將為社區提供便利和支持。

5.2 交通、停車和流通

項目東臨祠堂巷（南北單向），南臨施乃暖暖（東西單向）。 向東的一條路）是一條狹窄的小巷。 主要車流來自祠堂巷南側，人流主要來自東、南、北三個方向。 現有出入口位于南北兩側，但東側道路狹窄，僅適用于應急和消防出入口。 新建街區要數量適當、出入口方便、流線規劃合理。

5.2.1 可達性

項目主要人車出入口沿用原廠區東入口。 拆除入口附近的院墻和會客室，打造開放的入口廣場； 弧形墻體將對人流起到很好的引導作用。 西南角的大樓一樓也開向街角。 作為首層商業的主入口，擴大了入口處的空間，借用原廠房的結構建造了入口柱廊廣場。 ，使入口更具辨識度和吸引力，同時為商業配套活動提供場地。

圖17 原東口為機動車出入口

圖18 改造后開放的入口廣場

圖19 西北角原本是一樓的小店

圖20 改造后西北角開辟為主要商業入口

5.2.2 停車

園區內的停車需求主要依靠西北角廠房改建的立體停車庫。 西北角廠房毗鄰祠堂巷，迎合人流。 立體車庫繼承了建筑原有的結構柱網，內部設置了88個車位的智能化管理立體停車位。 建筑立面為垂直綠化，屋頂為綠化平臺。 建成后將成為生態智能立體車庫與立體綠化相結合的創新典范。

5.2.3 人車分流

為打造高品質的步行公園，將公園內的開放空間和步行系統打造為宜人的生產生活環境。 機動車設有單獨的出入口，直接進入車庫，非機動車從南入口進入非機動車。 機動車停車庫。 北側廣場為人行主入口，西南角出入口為商業主入口，東側副入口為行人和非機動車出入口。 園區內禁止機動車通行，消防車僅在緊急情況下才允許進入（圖21、圖22）。

圖21 場地北側原辦公樓一層封閉

圖22 寫字樓一層開辟為人行入口

5.3 高品質空間營造

5.3.1 建筑風格與空間肌理

建筑改造將以“真實”為原則。 在保存和保護的建筑中，忠實地詮釋工業遺產建筑的形態和肌理； 在翻新和新減少的部分中，新的建筑元素和材料將得到忠實的詮釋。 整個園區的風格和面貌將通過“新與舊”的對話，提升空間品質，豐富空間質感。 在設計中，應避免一味“求新”或“求舊”，尊重建筑的變遷與演進，突出“建筑應反映當下”的設計理念（圖23、圖24）。

圖23 紅漆下隱藏著公園建筑原有的特色

圖24 新材料與原有混凝土呈現“新與舊”對話

在建筑表皮的處理上，工業遺產建筑原則上滲漏了建筑原有的肌理（混凝土），經過清洗修復，呈現出建筑樸素的工業感； 骨灰盒的磚紋理呼應； 歷史建筑將拆除原建筑后期多次下沉的磚石和墨跡，漏掉原有的青磚，并對建筑的其他細節進行整修（圖25、圖26）。

圖25 紅漆掩映下改造前的清代建筑

圖26 改造后，原有的青磚脫穎而出，與玻璃幕墻形成對比

5.3.2 新技術新材料的應用

該項目采用創新的設計方法、施工技術、新材料和智能系統，著力打造領先的高品質設計產業園項目。 立體的綠色水景和游廊式幕墻系統將大大提高建筑的采光、視線和通風效率； 架空廊道、屋頂平臺等創新建筑空間為公園減少熱點和亮點，賦予公園濃厚的文化底蘊。 屬性和公共屬性（圖 27、圖 28）。

陽極氧化碳化硅、泡沫鋁、Low-E玻璃、印刷玻璃、磨砂碳鋼等新材料的應用，為園區建筑帶來強烈的設計感，與園區作為園區的定位相得益彰。 “時尚文化旅游街區，設計創新高地”。 ”定位。輕質土壤和輕質鋪裝材料為立體綠化和屋頂平臺減少結構荷載提供了可能；智能栽培和噴灌系統也將顯著降低綠化維護成本。

智能化也將全面引入園區的方方面面：辦公空間將采用智能化系統統籌物業管理東四牌樓地面建筑變遷，預約共享會議室及配套功能； 生態智慧立體車庫將采用先進的無人停車系統降低使用效率，結合屋頂立面和立面的立體綠化成為項目中不可或缺的創新范例（圖29、圖30） .

圖27 屋頂活動平臺

圖 28 屋頂綠化及公共空間

圖 29 架空走廊

圖30 新材料的應用讓建筑煥然一新

5.3.3 文化推廣

上海老煙廠不僅是上海近代工業史上的重要記憶，也是上個世紀以來融入生活的元素。 上海香煙代代更新，伴隨著一代又一代的煙民，見證了上海百年的發展歷程。 在建筑風格設計原則的指導下，建筑改造設計的目標之一是尊重城市街區的遺產，以建筑語言弘揚地方文化和歷史記憶。 除了在建筑設計方案、深化設計和施工圖階段保持建筑的“本真性”外，園區整體制作能夠呈現從廠區到園區發展階段的歷史記憶，充分融入將煙草廠的元素融入到詳細設計中。 比如結合煙標設計的水景元素、以煙畫為主的藝術墻、設計成香煙形狀的水景裝置等，潛移默化地植根于老煙廠的記憶，突出以前的設計，弘揚煙廠獨特的文化。

六、生態與運營

6.1 產業集聚效應

該項目是“長浜路文化旅游集聚區”的重要成員。 依托西南大學周邊設計產業帶，定位為“時尚文旅街區、設計創新高地”。 項目深入考慮了兩個行業的特點和工業生產、生活對數學空間和環境的需求。 目標是為三者提供高標準空間品質、完善配套服務功能、激勵行業交流的動態生態圈。 本項目結合設計產業內部細分和產業鏈互動，充分考慮園區內生態系統的打造。 項目縱向以文旅產業的商業活動空間為主體（圖31、圖32），輔以展示空間和交流空間、生活配套空間、休閑空間，并設立物業管理配套功能； 橫向上，以設計產業辦公空間為主體，為初創團隊、成長型團隊以及不同規模的企業和辦公室提供靈活的生產和生活空間。

圖31 西北角主入口多媒體柱廊

圖32 商業中庭（半室外）

6.2 公共觸發效果

文旅產業和設計產業的特點也為產業與大眾生活的融合提供了可能。 設計行業本身，比如建筑設計行業，是一個需要深入生活和商業的行業，而當今公共和商業活動的一大趨勢就是進入藝術和設計，比如藝術展覽、設計周、設計展與公共藝術活動大大拉近了行業與大眾的距離，相互激發無限活力。

6.3 招商與運營

構建充滿活力的文旅+設計產業生態圈，離不開既定的運營管理。 以運營思維，在規劃、設計、招商、維護等各個環節不斷為這個生態系統注入新的活力。

6.3.1 園區內部生態系統建設

例如調調奶茶、時尚餐廳、休閑歌舞廳、屋頂花園等優質功能設施，為設計行業和辦公的載體提供24小時的生活配套。 項目建成后約3個月內，約20家網紅品牌店落戶省內，如Jcafé、朝南、客棧音樂餐廳、小豬、街牛、鴨川食堂等，這些配套設施主要分布在在公園的第一部分。 地板或屋頂，在為設計行業辦公提供配套設施的同時，這種自帶亮點或網紅特色的業態將為園區帶來活力和人氣，同時為園區帶來無形資產和經濟效益（圖33 ~ 圖 36)。

圖音樂餐吧

圖34豬

圖35 姐牛

圖36 鴨川食堂

6.3.2園區產業辦公載體

設計辦公室的內部生態也是項目規劃的重點之一。 建筑及相關設計行業近年來發展迅速，行業內已形成豐富的細分領域。 獨立設計師、初創設計團隊、成長團隊和大師公司等設計團體正在蓬勃發展。 除了為他們提供個性化的辦公空間，該項目還將著力打造設計產業生態，從業務拓展到資質支持，從創新管理到協同合作，從競賽交流到國際展覽等方面的發展，以及進而推動產業的整體積累和創新發展。 園區內建有廣州現代建筑博物館、琉璃美術館、設計大師工作室、設計產業獨角獸孵化器、3D視覺工作室、BIM研究院、設計師沙龍等特色機構，將極大改變以往的設計產業。 戰爭的無序低效運作和發展（圖37~圖40）。 結合園區的區位優勢（緊鄰西南學院、原國家美術館、江寧紡紗博物館、江蘇省美術館、六朝博物館等藝術文化建筑和機構），該項目將成為上海文化產業的聚集地。建筑設計行業與藝術、歷史和文化融為一體。 凝聚力營——南京D9大師設計營。

圖37 寫字樓大廳

圖38 辦公樓大堂上方

圖 39 設計室

圖40 BIM研究室

圖41 上海D9地塊-大師設計工作營

（供稿：長城）

湖北省勘察設計行業商會